מקרקעין
עסקאות בניה | עסקאות יד ראשונה (רכישה מקבלן) | עסקאות יד שניה | מיסוי מקרקעין
רישום זכויות | רישום ותיקון צו בית משותף | תכנון, ייעוץ ועריכת צוואות וייפוי כח מתמשך
משרדנו הינו בעל ידע וניסיון מקיף ועשיר בתחום הנדל"ן ודיני המקרקעין הכולל בין היתר: ייצוג בעסקאות ייזום , בניה והתחדשות עירונית, עסקאות מכר ורכישה מקבלן ויד שניה, ליטיגציה בעולם הנדל"ן (הן ערכאות בתי המשפט והן בלשכת המפקח/ת על רישום המקרקעין), התמקצעות בתחום מיסוי המקרקעין ותכנון המס, החזרי מס, רישום זכויות מסובך, רישום ותיקון צו הבית המשותף וכיו"ב.
המדובר בתחום משפט הדורש קבלת עדכונים שוטפים של הפסיקה, החקיקה, הוראות הביצוע מטעם מסמ"ק והוראות הדין השונות. בתחום המקרקעין התמקצעות והכרה של התחום והשוק יכולים לחסוך ללקוח זמן, כסף רב ועלויות עקיפות.
כחלק בלתי נפרד מהתמחותנו בתחום הנדל"ן דיני המקרקעין וכחלק מהייעוץ השוטף אותו אנו מעניקים ללקוחות פרטיים, חברות ויזמים, צבר משרדנו ניסיון רחב בתחום ובמסגרת ליווי לקוחותינו, אנו מהווים מעטפת משפטית מלאה עבור הלקוח.
בין יתר תחומי ההתמקצעות בתחום:
עסקאות יד ראשונה (רכישה מקבלן)
עסקאות ייצוג רוכשים מקבלן הינן תחום המצריך היכרות עם הענף והוראות החוק השונות, לרבות תקנות המכר וצו המכר. רכישת דירה "על הנייר" מקבלן, לפני ההיתר וגם לאחר התחלת הבניה מצריכה את עורך הדין לתת מענה למצבים משפטים עתידיים ולמגוון רחב של מצבי קיצון שכן הרוכש רוכש ומשלם עם מיטב כספו נכס מקרקעין שאינו קיים ואינו בנוי בעת הרכישה.
לאחר פרשת "חפציבה" ועם אישורו של תיקון מס' 5 לחוק המכר השתנה הדין ביחס לעסקאות מסוג זה.
תשומת הלב: מיסוי עסקאות מסוג זה, אינו זהה למיסוי רכישת דירה יד שניה.
מיסוי מקרקעין
מיסוי מקרקעין הינו חלק בלתי נפרד מתחום הנדל"ן, תחום זה מצריך מעורך הדין להיות קשוב ללקוח, לצרכיו ולמאפייניו הסובייקטיביים כגון מספר הדירות שברשות הלקוח בהווה ובעבר וכוונת הלקוח הצופה פני עתיד.
תחום מיסוי המקרקעין כולל ייעוץ ותכנון מס שבח בעת מכירה, מס רכישה בעת קנייה וייצוג מול רשויות המס כולל הליכי השגה וערר.
רישום ותיקון צו בית משותף
משרדנו מטפל ביעילות ובניסיון רב ברישום בתים משותפים למבנים ובניינים אשר זכויות בעלי הנכסים בהם רשומים יחד ("במושע") וזאת בהגשת הניירת אל לשכת המפקח על רישום המקרקעין.
כן משרדנו מנהל תיקי תיקון צווי בית משותף בהליכי הוספת הצמדות (חניות, מחסנים, מרפסות), בסיום הליכי בניה בדגש על התחדשות עירונית המחייבים הליך תיקון זה.
נציין כי בהליך התחדשות העירונית צו הבית המשותף יתוקן פעמיים, ראשית על ידי הוצאת יחידה רישומית והצמדת זכויות הבניה אליה (בהתאם לדרישות הבנקים) ובסיום הפרויקט וקבלת טופס 4, יתוקן הצו בהתאם לבנוי.
עסקאות בנייה והתחדשות עירונית
תמ"א 38: תמ"א 38 על תיקוניה ולרבות במסלול חיזוק ו/או הריסה ובניה. (חוק עיקרי: חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008).
פינוי-בינוי: לרבות בינוי-פינוי, עיבוי-פינוי (חוק עיקרי: חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006)
עסקאות יד שניה
משרדנו מנהל מאות תיקים של מכירת ורכישת נכסי מקרקעין בנויים הנכנסים תחת השם "עסקאות יד שניה". כחלק מעבודתו של עורך הדין אנו נדרשים לניהול מו"מ משפטי מול בא-כוח הצד שכנגד, עריכת הסכמי המכר / תיקונם לפי העניין, תכנון המס, ליווי הלקוח עד לסיום העסקה וקבלת מלוא התמורה (מוכר) או עד לרישום הזכויות על שמו (קונה).
כל עסקת מקרקעין חייבת להסתיים ברישום, לפיכך באם הנכס אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) הרי שעבודתו של עורך הדין לא תמה עם חתימת ההסכם אלא עם רישום זכויות בחברה המנהלת את הרישום – החל מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י, המינהל לשעבר) וכלה בחברות משכנות פרטיות וציבוריות כאחת.
תשומת הלב: תכנון המס הינו שלב טרומי וקריטי בעסקה מסוג זה.
רישום זכויות
כאמור כל עסקת מקרקעין חייבת להסתיים ברישום. הרישום מקנה לרוכש המקרקעין חיזוק זכויותיו מזכות חוזית אובליגטורית אל זכות קניינית.
זאת ועוד, בשנים האחרונות בנק ישראל הקשה את תקנותיו ועל מנת שרוכש המקרקעין ייטול הלוואה מובטחת במשכנתא ישנו צורך בזיהוי "חד חד ערכי" שלרוב נפגע בעת אי רישום זכויות באופן מוסדר.
לאור חשיבות האמור משרדנו נותן דגש על נושא זה ולרבות הסדרת חכירה שאינה מהוונת ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י, המינהל לשעבר), היוון הזכויות (טופס 21), רישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), בספרי עמידר, עמיגור, רשות מקרקעי ישראל ובחברות משכנות.
לעיתים משהתייתרה האפשרות להסדרת ורישום הזכויות באופן עצמאי - משרדנו מטפל בהגשות תביעה לפס"ד הצהרתי בבתי המשפט המחוזיים.
What Can I Do For You?
I'm a paragraph. Click here to add your own text and edit me. Let your users get to know you.
תכנון, ייעוץ ועריכת צוואות וייפוי כח מתמשך
כחלק מתחום המקרקעין, אדם במותו יבקש להוריש כפי שרצונו מכווין אותו את המקרקעין שבבעלותו ביום פטירתו.
לאור האמור משרדנו מבצע תכנון, ייעוץ ועריכת צוואות וכן רישום זכויות מכוח צוואות וירושות, לרבות הפן המיסויי במכירת הזכויות
(ראו הרחבה תחת "צוואות וירושות" באתרנו).
מוזמנים לצפות בסרטון הסבר על ידי עו"ד דקל דרעי במסגרת הרצאה שנעשתה ב-ZOOM
(עבור גמלאי רפאל):
https://youtu.be/2WRU0FIwZL